אחריות בלעדית של חברה קבלנית
מאת: עו"ד אסתר ורשואר
חברה קבלנית אינה יכולה להתנער מחובותיה ומאחריותה לליקויי בניה ולנזקים שנגרמו בעטיה.
בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בת"א 583/97 מאוחד עם 136/97 , קבע בית המשפט כי האחראי הבלעדי בגין ליקויי הבניה שנתגלו בדירות התובעים , הינה החברה הקבלנית אשר חתומה עימם על הסכמי הרכישה. באותה תביעה צירפו הדיירים – התובעים אף קבלני משנה.
בית המשפט פסק כי על פי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, החברה הקבלנית בלבד מכרה דירות לתובעים והיא בלבד נטלה על עצמה התחייבויות כלפיהם, כפי שצויין והוצהר בהסכמים עצמם. התחייבויותיה של החברה הקבלנית כוללות התחייבות לבנות את הדירות והקוטג'ים, כאמור בהסכמים ובמפרטים הטכניים שצורפו אליהם ועל פי הוראות חוק המכר (דירות) - 1973. ס' 4 לחוק מטיל את מלוא האחריות בגין אי התאמות ו/או ליקויים על מוכר הדירה, היינו, במקרה שלפני, על החברה הקבלנית ועליה בלבד.
אין שום התייחסות בחוזי המכר בין הצדדים, לחבותם או אחריותם של קבלני המשנה או הקבלנים המבצעים כלפי התובעים ואין כל תניה המטילה עליהם אחריות כל שהיא כלפי רוכשי הדירות, אף לא לפגמים או לליקויים שיתגלו, אם יתגלו, בעתיד. גם חוק המכר (דירות) - 1973 אינו מטיל אחריות כלשהי לגבי אי התאמות המתגלות בדירה הנמכרת, על קבלני משנה או קבלנים מבצעים כלשהם, אלא על מוכר הדירות לרוכשים בלבד.
עולה מכל האמור לעיל, כי על אף שקבלן המשנה נתבע באופן ישיר על ידי התובעים לא ניתן לחייב אותה בתשלום פיצויים בגין ליקויי הבניה שהתגלו בדירות, אף אם עבודות הבניה בוצעו ישירות על ידה.
במהלך ניהול התובענה , החברה הקבלנית העלתה טענה מקדמית כנגד תביעת חלק מהתובעים.
טוענת הנתבעת כי חלק מהתובעים מכרו את דירותיהם עוד בטרם הסתיים הבירור המשפטי בתביעתם וכיוון שכך לא עלה בידיהם להוכיח את הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהפגמים והליקויים שהתגלו היינו, הם לא הוכיחו שמכרו את דירותיהם במחירים נמוכים יותר ממחירי השוק עקב הליקויים שהתגלו. כיוון שכך, יש לדחות, לטענת החברה הקבלנית , את תביעתם של מוכרי הדירות, ולו מטעם זה.
אין בידי לקבל טענה זו. כבר נפסק לא אחת כי הזכות לפיצויים בגין ליקויי בניה עומדת לרוכשי הדירה גם אם הם מכרו את דירתם בטרם התבררה תביעתם. עילת התביעה של התובעים, לרבות אלה שמכרו את דירותיהם, התגבשה בעת מסירת החזקה בדירות הפגומות על ידי הקבלן. פגמים וליקויים אלה תועדו והוערכו על ידי המומחה שמונה מטעם בית המשפט בחוות דעתו ועל כן זכאים גם תובעים שמכרו את דירותיהם (ולא עלה בידיהם להוכיח ירידת ערכן כתוצאה מהליקויים שנמצאו) לפיצוי בגין ליקויי הבניה שהתגלו בדירותיהם בשיעור שהוכח במהלך המשפט (ר' ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פד"י נ(2) 858).
כמו כן , בהתייחס לסוגית עוגמת הנפש , קבע בית המשפט כי ראויים התובעים לפיצוי נוסף, מעבר לזה שקבע המומחה, בגין עגמת הנפש שנגרמה להם כתוצאה מקבלת דירות ו/או בתים עם ליקויי בניה ואי התאמות, כפי שקבע המומחה. חלקם של הליקויים משמעותי וגרם לעגמת נפש, צער וטירחה מיותרים לרוכשים .
לאחר שהבאתי בחשבון את הנסיבות שפורטו בפני, ואת אופי הליקויים ואי ההתאמות, הגעתי למסקנה כי יש לפצות את התובעים בגין עגמת הנפש שנגרמה להם כדלהלן:
א. כל אחד מבעלי הדירות התובעים יפוצה בסכום כולל של -.7,000 ש"ח.
ב. כל אחד מבעלי הקוטג'ים התובעים יפוצה בסכום כולל של -.10,000 ש"ח.
הפיצוי שפסקתי לבעלי הקוטג'ים גבוה במידת מה מהפיצוי שנפסק לבעלי הדירות משום שהתרשמתי כי עגמת הנפש שנגרמה להם רבה ומשמעותית יותר מזו שנגרמה לבעלי הדירות. כך למשל, עמוד הפלדה שהותקן בסלון הקוטג' ושינוי מיקומו של פתח הכניסה לחדר הממ"ד (כמפורט לעיל) גורמים, לדעתי, ויגרמו בעתיד, לבעלי הקוטג'ים אי נעימות ועגמת נפש במידה רבה יותר מזו שנגרמה לבעלי הדירות.
בנסיבות אלה חייב בית המשפט את החברה הקבלנית במלוא הוצאותיהם ונזקיהם של רוכשי הדירות.
אסתר ורשואר עו"ד
אין במאמר זה משום יעוץ ו/או יעוץ משפטי או הכוונה ו/או הכוונה משפטית כלשהיא.
ניתן ליצור קשר תוך ציון פרטים מלאים באמצעות דוא"ל:
עו"ד אסתר ורשואר
